Grande parte dos municípios brasileiros, na última década, vivenciou forte expansão imobiliária, com a criação de milhares de novos loteamentos. No momento atual, o que se vê é a abrupta parada desse mercado, com inumeráveis promissários compradores inadimplentes e sem condições de continuar com o pagamento das prestações a que se obrigaram.

 

Diante da impossibilidade financeira de arcar com os compromissos decorrentes dos financiamentos de longo prazo destinados à aquisição de lotes vagos, é de se indagar quais são os direitos dos promissários compradores inadimplentes.

Em resumo, os direitos mais conhecidos e amplamente assegurados pela mais autorizada jurisprudência, são:

 

1. DIREITO DE INDENIZAÇÃO PELAS ACESSÕES E BENFEITORIAS ERGUIDAS NO IMÓVEL.

Nesse ponto, é comum, nos contratos de adesão firmados pelos promissários compradores de lotes vagos, se deparar com cláusulas de renúncia ao direito de indenização por benfeitorias e/ou de retenção do imóvel. Anote-se que o direito de retenção, em relação ao tema em estudo, é o direito de reter/ficar na posse do imóvel até que a parte contrária (o promitente vendedor) devolva ao promissário comprador os valores que dele recebeu.

Entretanto, tais cláusulas, acaso existentes, são nulas, contrárias à lei e odiosamente permissivas do enriquecimento indevido do promitente vendedor, a dano exclusivo do promissário comprador.

A melhor e mais atual jurisprudência pátria é no sentido de que tais cláusulas, se existentes, são nulas por ofensa ao artigo 34 da Lei 6.766/79, segundo o qual “em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.”

Portanto, em obediência à lei, em obediência ao princípio da boa-fé e em obediência ao princípio que veda o enriquecimento sem causa, o promissário comprador tem direito à indenização pelas benfeitorias e acessões que realizar no imóvel prometido à venda, podendo exercer, inclusive, o direito de retenção até que receba a indenização devida..

Entretanto, se a construção é irregular, clandestina e a rescisão do contrato se dá por inadimplência do promissário comprador, não haverá direito de retenção ou indenização por tais benfeitorias ou acessões. Dessa forma já decidiu o TJ, ao confirmar sentença que assim fundamentou : “…Também não é o caso de retenção por benfeitorias, já que não foram discriminadas especificamente e não há alvará de construção expedido pelo Poder Público, presumindo-se que eventual e parcial edificação seja clandestina, que não tem valor para a autora, podendo a ré, querendo, remover os materiais ali aplicados.”

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Por outro lado, é de se observar que se a construção for passível de regularização perante o Poder Público, mesmo que inicialmente erguida sem alvará de construção, os direitos de indenização e de retenção haverão de prevalecer para o promissário comprador.

Efetivamente, a jurisprudência trilha o caminho da proibição do enriquecimento indevido do vendedor, procurando, sempre que possível, garantir ao promissário comprador o direito de indenização pelas benfeitorias e acessões erguidas no lote, bem como o direito de retenção.

O que ora se afirmar pode ser observado, entre outros julgados, concluiu que até a construção irregular, desconforme com as regras da ABNT e erguida sem alvará de construção, é passível de indenização nos casos em que a rescisão do contrato se dá por culpa do promitente vendedor.

 

2. INEXISTÊNCIA DA OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR PELA FRUIÇÃO DO LOTE VAGO.

Também é comum se deparar com cláusulas contratuais que obrigam o promissário comprador, em caso de rescisão do compromisso de compra e venda, a indenizar o promitente vendedor pela fruição (pelo uso) do lote vago, mesmo que o lote, após o compromisso, tenha permanecido vago e sem uso.

Tal cláusula também não é admita pela jurisprudência, uma vez que “estando o lote vago, não há condições de proveito econômico proporcionado pelo imóvel, não havendo que se falar em direito de retenção ou pagamento de valor por fruição”.

Em outras palavras, se não se construiu no lote vago, objeto da promessa de compra e venda, o promissário comprador, em caso de rescisão do contrato, não é devedor de valor decorrente de fruição que não existiu. Será nula qualquer cláusula em sentido contrário.

 

2.1. OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR PELA FRUIÇÃO SOMENTE EM SITUAÇÕES EXCEPCIONAIS.

 

Somente há obrigação de indenizar pela fruição em situações excepcionais. Considera-se excepcional, por exemplo, a situação que envolve imóvel de grande interesse comercial, a exemplo daqueles que têm valor de locação mesmo que não construídos, como é o caso de lotes que servem para a exploração de comércio de estacionamento.

Também haverá obrigação de indenizar pelo uso quando o promissário comprador tiver erguido edificação no imóvel e lá passado a residir.

Já em relação ao valor da indenização pela fruição do imóvel, muitos vezes fixada em 0,5% ao mês, sobre o valor do bem constante do contrato, há precedentes mais “detalhistas” e, portanto, mais precisos e corretos, no sentido de que o valor da fruição seja equivalente ao valor cobrado a título de aluguel em imóveis semelhantes e situados na mesma região do imóvel objeto da rescisão, situação que pode ser verificada em liquidação de sentença.

 

3. DIREITO EXCEPCIONAL DE MANUTENÇÃO DO CONTRATO, MESMO EM CASO DE INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO.

Um outro direito do promissário comprador, mesmo em caso de inadimplência, é o de manter o contrato que tenha sido cumprido em grande parte. O TJMG já julgou improcedente pedido de rescisão manifestado pelo vendedor e fundado na inadimplência do comprador, sob o elevado fundamento de que “a faculdade do credor de resolver o negócio jurídico em virtude do inadimplemento deve ser examinada com cautela, aferindo a repercussão do descumprimento no equilíbrio sinalagmático do contrato. Considerando o pagamento de 71% das prestações pactuadas, o estabelecimento de “moradia” e a realização de benfeitorias no imóvel, não se mostra razoável a rescisão.”

Esse direito excepcional de preservação do contrato, mesmo em casos de inadimplência do promissário comprador, também já foi assegurado em outros julgados.

 

4. EM CASO DE RESCISÃO, DIREITO DE RECEBIMENTO IMEDIATO E EM ÚNICA PARCELA.

Um outro direito do promissário comprador, em caso de rescisão do contrato, é o de receber em única parcela e de forma imediata os valores restituíveis (geralmente no percentual entre 80% e 90% de tudo de tiver pago ao vendedor). Afinal, a jurisprudência é uníssona no sentido de que “é abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a restituição dos valores pagos de forma parcelada, devendo ocorrer a devolução imediatamente e de uma única vez.” (apelação cível 1.0105.09.312319-5/001, REsp 1.129.881-RJ, AgRg no REsp 677.177/PR e AREsp 208.018/SP, entre outros vários julgados).

Em regra, são esses os direitos do comprador de imóvel, tantas vezes violados pelos promitentes vendedores em casos de rescisão dos compromissos de compra e venda de lotes vagos.

 

PARTE QUE DESISTIU DA COMPRA DE TERRENO SEM EDIFICAÇÃO NÃO PRECISA PAGAR TAXA DE OCUPAÇÃO AO VENDEDOR

 

​O simples exercício da posse de terreno pelo promissário comprador não basta para que ele seja condenado a pagar taxa de ocupação no caso de rompimento do contrato de compra e venda, sendo necessário, para a condenação, que tenha se beneficiado de uma vantagem que deveria ter ingressado no patrimônio do vendedor.

O entendimento foi estabelecido pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao reformar parcialmente acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP). Apesar de ter afastado o direito do vendedor à taxa de ocupação do terreno – onde não há edificação –, a corte estadual fixou em 20% o patamar de retenção sobre os valores que devem ser devolvidos à compradora que pediu a resilição do contrato – percentual aumentado para 25% pela Terceira Turma, com base em precedentes do STJ.

Na ação que deu origem ao recurso, a sentença declarou a resilição do contrato e condenou o vendedor a devolver os valores pagos pela compradora, com a retenção de 10% dessa quantia. A sentença foi parcialmente reformada pelo TJSP, que fixou o percentual em 20%.

Por meio de recurso especial, o vendedor alegou que, além de ter direito a uma retenção maior, deveria ser fixada taxa de ocupação do lote, ao menos desde a data em que a compradora passou a ter a posse do imóvel.

Sem construção

A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, destacou precedentes do STJ no sentido de que, quando o contrato de venda de imóvel residencial é desfeito, o proveito indevidamente auferido pelo comprador enquanto esteve na posse do bem tem relação com a sua efetiva utilização para moradia sem o pagamento de aluguéis – valores que seguramente seriam recebidos pelo vendedor caso o imóvel não estivesse na posse do comprador. Por causa da vedação ao enriquecimento ilícito, tais situações são corrigidas pela condenação do comprador a pagar a taxa de ocupação.

No caso dos autos, porém, a magistrada observou que o terreno foi comprado para construir – ou seja, não está edificado –, de forma que não existe a hipótese segura e concreta de que o vendedor teria proveito com a cessão de seu uso a terceiros, se não o tivesse concedido à compradora.

Além de não haver diminuição patrimonial para o vendedor, Nancy Andrighi apontou que, não existindo edificação no imóvel, tampouco a compradora pôde auferir vantagem de sua posse temporária, faltando, assim, os dois requisitos para a configuração do enriquecimento sem justa causa.

Circunstâncias específicas

Em seu voto, a ministra apontou jurisprudência da Segunda Seção no sentido de que, nas promessas de compra e venda de imóvel firmadas antes da Lei 13.786/2018 e desfeitas por vontade do promissário comprador, o valor de retenção deve ser fixado em 25% das parcelas pagas, ressalvando-se, entretanto, a possibilidade de as instâncias ordinárias identificarem circunstâncias específicas que justifiquem a redução desse patamar.

“Na hipótese concreta, o tribunal de origem fixou o percentual de retenção em 20% dos valores pagos pela recorrida, sem, contudo, mencionar circunstâncias específicas que justificassem a redução do percentual firmado na jurisprudência do STJ”, concluiu a relatora ao elevar o percentual a ser retido

 

TAXA DE FRUIÇÃO

A taxa de fruição é uma despesa que pesa bastante na hora que você decide por não continuar mais com aquele contrato de aquisição de um imóvel.

E essa penalidade quase nunca é observada pelos compradores, quando vão assinar o contrato, apenas se percebe a sua dimensão quando pedem os cálculos para efetuarem a rescisão.

E aí vem a surpresa, a taxa de fruição consumiu todo o valor que haveria para restituir ou até pior: gerou um saldo devedor, mesmo com a desistência da compra.

Essa taxa, geralmente, é calculada utilizando um percentual (0,75%, por exemplo) sobre os valores pagos, sobre o valor da compra ou sobre o valor do contrato atualizado, gerando um valor expressivo, a depender do tempo que se passou até a rescisão do contrato.

Em muitos casos, sequer houve o uso do bem, principalmente quando se trata de um lote ou terreno em que nada foi construído ou nenhum outro uso aconteceu, apenas ocorreu a compra e houve o pagamento de algumas parcelas.

A cobrança da taxa de fruição ou taxa de ocupação, somente pode ser cobrada quando há um proveito econômico advindo do imóvel e recebido por quem estava na sua posse.

 

Essa taxa tem como fato gerador a posse, o uso e o gozo do bem, pelos promissários compradores.

Ocorre que, em um lote/terreno em que não houve a realização de nenhuma edificação ou um uso específico do imóvel, se tratando de um bem vazio, não há proveito econômico proporcionado por este imóvel, motivo pelo qual não é possível, juridicamente, a cobrança da referida taxa.

Desse modo, caso haja a cobrança da referida taxa e você tenha adquirido um lote ou terreno, sem ter edificado nenhuma construção, essa cobrança será ilegal e passível de revisão, judicialmente.

É importante, não assinar nenhum acordo de rescisão de contrato antes desse documento ser analisado por um advogado de sua confiança.

 

Embora seja equivocada a cobrança dessa taxa, na situação explicada, caso você assine um documento relativo à rescisão, concordando com o pagamento dessa penalidade, pode não ser possível reverter isso posteriormente.

Dessa forma, procure um advogado especialista na área!

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Jorge Santos Advocacia

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